清城区邮政快递分拣中心（凤城仓）位于清远市凤城街道，是全市首个落地的过渡性开发1项目，旨在盘活约40.15亩闲置集体留用地。该地块地处清城、清新两区交通枢纽节点，区位优势显著。项目规划总投资8000万元，建设超过1.5万平方米的“快递集散+智慧中枢”现代化分拣中心，引入顺丰、申通、圆通等品牌，服务北江以北区域快递业务。项目于2025年4月开工，同年通过“过渡性开发用地”交易模块挂牌，由清远市利民物业发展有限公司竞得。作为“百千万工程”重点项目，其成功落地标志着清远在创新土地利用、培育产业新动能方面取得重要突破。
项目奠基图
项目效果图
1本项目所称过渡性开发，是指为盘活清远市清城区范围内的政府储备用地和农村集体经济组织留（自）用地，解决远景规划与近期开发诉求的矛盾，经审核将基础设施完备、土地开发进度较慢、潜在价值较高的地块，通过租赁方式按一定时期（最长期限不得超过20年）进行过渡性开发利用，待片区预热、地价提升、开发条件成熟后，政府或农村集体经济组织按约定收回土地，并按远景规划实施。
为破解土地闲置与项目“缺地”的矛盾，清城区凤城街道聚焦盘活“晒太阳”的集体留用地。该地块规划未定、长期低效，周边物流业也较为分散。通过改造升级，旨在高效激活土地资源，引入现代物流产业，将“土地存量”转化为“经济增量”，以此带动村级增收，实现集约发展、产业升级与乡村振兴的多重效益。
项目由清城区凤城街道主导推进，田龙社区大围三、大围四经济合作社作为土地权属方参与，清远市利民物业发展有限公司作为市场投资和运营主体具体实施。
项目创新采用“过渡开发+土地租赁+政企村协同”模式。首先，依托区级创新政策，将地块纳入“过渡性开发”范畴。其次，通过公开挂牌租赁土地使用权，村集体保留所有权，每年获约160万元稳定租金；投资方则出资建设运营现代物流中心，推动产业升级。最后，形成“政府引导+市场运作+集体受益”机制，政府负责制度与监管，企业负责投资运营，村集体共享租金与就业权益，实现权责清晰、利益共享的可持续盘活路径。
针对存量土地盘活难题，清城区主动对标先进，进行制度创新。区委深改委审议出台《过渡性开发项目审批操作指引（试行）》及《用地交易办法（试行）》，明确项目准入、实施、交易与监管流程，系统性解决了“哪些地能用、谁来用、怎么用、如何管”等核心问题，为项目从构想走向实践提供了清晰的政策依据与操作路径，扫清了关键障碍。
依托“属地政府+行业主管部门”联动机制，凤城街道牵头协调，自然资源等职能部门靠前服务。准入阶段，组织多部门联合审查，快速完成产业、规划、环保等审核，并主动指导协助完成规划调整；交易阶段，利用新上线的“过渡性开发用地”线上交易模块，全程公开进行信息发布、审核与竞拍，保障了项目高效落地与流程规范透明。
项目充分发挥区位优势，精准选址于清城、清新两区交通枢纽节点，邻近高速及主干道，定位为现代化区域性物流枢纽。规划建设超1.5万平方米综合性分拣中心，引入头部快递企业，整合区域零散物流资源，构建集约化智慧操作平台，旨在优化网络、提效降本。同时与周边水产品仓储物流中心等项目协同，强化物流集聚，以“物流”引“客流、商流”，激活片区产业经济。
创新采用“土地租赁”模式，将低效集体用地转化为长期稳定租金收益，为村集体提供可持续收入。租金纳入集体经济，用于分红、基建与民生优化，形成“资源变资产、租金变股金”的可持续路径。项目协议明确优先吸纳本地劳动力，建成后预计提供约300个就业岗位，推动村民“家门口就业增收”，实现产业落地与乡村增收“双赢”。
项目盘活闲置近十年的低效用地，转型为高效物流枢纽，预计建成后年收发快递1.3亿件，销售收入约1.314亿元，极大提升了土地经济效益。村集体通过土地租赁获得年均160万元的稳定租金，实现了从长期零收益到持续增收的转变。全部8000万元投资由社会资本承担，减轻了政府负担，体现了市场化运作的高效性。
项目有力推动了县域物流产业升级，通过建设标准化、智能化分拣中心，提升了区域物流效率，降低了社会物流成本。同时直接创造约300个就业岗位，优先吸纳本地劳动力，促进了“家门口”就业。作为全市首个过渡性开发项目，其顺利落地形成了显著的示范效应，增强了市场信心。
项目是过渡性开发创新政策的首次成功实践，验证了“短期租赁盘活、远期规划保留”模式的可行性。从政策制定、准入审核到交易监管，形成了一套完整操作流程，为盘活低效闲置用地，特别是集体留用地，提供了可复制的“凤城样本”，探索了兼顾长期发展与近期利用、产业发展与乡村振兴的新路径。
项目紧密对接广东省“百千万工程”，通过盘活存量土地吸引优质产业，壮大了县域物流特色产业和新型农村集体经济，为破解城乡发展不平衡提供了实证方案。其成功标志着清远市在自然资源要素保障改革上迈出关键一步，为优化营商环境、吸引社会资本参与存量土地盘活注入了新动力。
