项目基本情况
竹仔园综合停车库项目位于清远市清城区凤城街道旧城核心区，紧邻城市广场与万象大卫城等老城核心商圈，是清远市为缓解旧城“停车难”而实施的重点民生工程。项目所在地块原为2008年停运的原清远市旧城客运站，总用地面积7685.86平方米，总建筑面积21040平方米，规划建设一栋六层集停车、商业、休闲等功能于一体的综合性停车楼，设置约300个地上车位，并配备新能源充电设施与智慧停车系统。
项目创新采用“政府出资+村民出地”合作模式，由凤城街道与古城社区村集体共同推进，总投资约1.05亿元，其中政府统筹老旧小区改造专项资金8000万元。截至2025年12月，项目整体进度已超80%，预计2026年春节前全面投用。建成后每年可为街道和村集体增收约450万—500万元，将成为功能实用、风貌协调的旧城新地标。
项目俯视图（左）施工中现状图（右）
项目改造效果图
改造主体和改造模式
改造原因
为破解旧城区停车难、土地闲置与公共服务不足等多重困境，项目依托长期闲置的原客运站地块，规划建设综合性停车楼。旨在高效盘活低效土地资源，显著缓解核心区停车压力，同步补齐公共服务短板，优化城市功能与空间品质，从而激发旧城活力，实现社会效益与经济效益的双重提升。
改造主体
项目由清城区凤城街道与古城社区村集体共同主导，区土地储备中心、市自然资源局清城分局、区住建局等部门协同支持，联动推进项目实施。
改造模式
项目创新采用“政村合作、功能复合、滚动开发”模式。一是通过“政府出资+村民出地”协同，政府投入专项资金，村集体提供土地，同时将规划调整为交通兼容商业用地，建成集智慧停车与商业服务于一体的六层综合体。二是采用“下商上停”垂直布局，配备约300个智慧车位及新能源充电设施，形成“停车-消费”闭环。三是建成后整体出租给专业运营方，预计每年为街道和村集体增收450-500万元，收益反哺社区，形成“投资-建设-运营-收益”良性循环，为老城区破解停车难、盘活存量资产提供了可复制路径。
主要做法
创新合作机制 破解资金与土地瓶颈
项目创新采用“政府出资+村民出地”模式，有效盘活原客运站闲置土地。政府统筹8000万元专项资金，村集体提供统一权属土地。通过区土地储备中心收回并协议置换六宗地块，整合土地权属，将办证流程缩短1年，降低税费成本约1600万元。该模式精准破解了基层“想改没钱改”与土地闲置低效的双重困境，实现了政府、集体、市民三方共赢。
规划引领功能复合 突出便民导向
项目以规划调整为引领，将单一交通站场用地转变为兼容商业（≤40%）的复合用地。建筑采用“下商上停”垂直布局：一、二层为零售餐饮及大型超市，三层及以上提供超300个智慧车位并配备充电设施。这种设计将停车、购物、休闲动线无缝衔接，打造一站式便民综合体。同时引入智慧停车系统与光伏设备，提升效率并践行绿色理念，响应智慧与低碳城市发展需求。
强化政村协同 保障项目高效落地
凤城街道与古城社区成立联合工作组，全程负责方案设计、审批协调与施工监督。针对村民疑虑，通过多次村民代表会议，确立了产权与收益各占50%的利益共享方案，赢得广泛支持。同时定期公示进度、组织参访，确保信息透明。自然资源等部门提供“服务前移、并联办理”支持，完善历史用地手续。这种深度协同保障了项目自2025年1月开工后快速推进，至12月整体进度已超80%。
注重可持续运营 实现长期效益
项目在建设期即谋划可持续运营，封顶后迅速完成整体出租，锁定专业运营方，实现“建成即投用”。预计运营后每年可为街道和村集体带来450万至500万元的稳定收益，较改造前大幅增长，实现了集体资产保值增值与项目自我“造血”。
取得成效
经济效益显著，实现持续“造血”
项目通过整体出租与专业运营，预计每年为街道及村集体带来450-500万元稳定收益，较改造前大幅提升。作为商圈重要配套，项目与周边商业体联动，导入客流、创造消费场景，促进业态升级与整体价值提升。将闲置交通站场转变为多功能综合体，极大提升了单位土地的经济产出与效益。
社会效益突出，精准惠民便民
项目提供超300个智慧车位及充电设施，直接缓解老城核心区“停车难”问题，改善市民出行体验。引入大型超市、零售餐饮等业态，构建“停车-购物”一站式便民动线，提升生活便利度与社区品质。作为城市更新关键节点，补充了老城区公共配套与商业服务短板，增强了区域承载力与活力。
环境效益双赢，低碳出行塑新城
配套新能源汽车与电动车充电设施，鼓励绿色出行，契合城市低碳发展导向。建筑立面融合本土风格与现代元素，提升老城核心区空间视觉品质，实现功能更新与风貌提升的有机结合。
模式效益创新，形成可复制经验
成功实践“政府出资+村民出地”协同模式，通过土地整合、并联审批、利益共享等机制，破解权属、资金、意愿难题。通过规划调整实现“交通兼容商业”功能复合与“下商上停”立体布局，为存量地块活化提供样板。引入整体出租与专业运营的市场化机制，确保项目建成后持续良好运转与收益，实现长期可持续性。
