导 读
近年来，随着地下空间开发利用需求持续攀升，地下用地出让及补缴地价的评估需求激增，但地下估价长期缺乏统一行业标准，各地评估口径、方法适用与参数选取差异显著。
2026年8月4日，中国土地估价师与土地登记代理人协会印发《建设用地使用权（地下）出让价格评估指引（试行）》（中估协发〔2026〕50号），系地下估价领域首份全国性专项规范。《指引》在《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）基础上，对地下空间特有的价值影响因素和评估方法作出系统补充，标志着估价标准体系从通用规程向专项规范延伸。
（1）适用范围：
覆盖两类法定场景：
地下建设用地使用权出让价格评估，以及调整地下空间土地使用条件补缴地价款的评估；
其他类型地下地价评估可参照执行。
覆盖单建式、结建式、区域整体式全类型地下空间。
（2）核心价值：
填补行业标准空白，终结“各地各判、无据可依”局面；上承通用规则，下接地下空间工程、权属、收益特性，既保障国有土地资产权益，也保护地下使用权人合法权益，是地下地价项目的技术总纲。
（1）深度递减原则：
地下空间使用效用随深度增加而递减，开发报酬遵循递减规律，同一宗地不同深度层次应体现差异化地价水平，不能简单按建筑面积平均分摊地价。
（2）地表关联原则：
地下空间价值与地表区位强正相关，即便工程条件相同，核心商圈与郊区的地下空间价值差异可能悬殊。案例选取、价值判断必须锚定同区位地表基准，脱离地表区位谈地下地价是伪命题。
（3）效益均衡原则：
地下开发须在预期收益、开发成本、效用分摊之间找到均衡点，这是成本逼近法和剩余法中成本分摊与利润测算的核心准则。
（1）资料收集：
从土地资料扩展到工程资料，包括工程地质、水文地质、区域地质构造、地下交通连通、地下必要配建设施、环境评估、社会稳定风险评估、投资概算、可行性研究报告等。地下评估已是土地、工程、规划交叉学科，估价师须读懂地质勘察报告和工程概算，必要时引入外部专家。
（2）实地查勘：
遵循“先地表后地下、先整体后局部”；缺乏地下空间专业知识和经验时，应聘请相关专家协助查勘并留存书面意见，底稿务必留痕。
（3）成本收益分摊：
区分单建式、区域整体式、结建式三种类型，注意其成本、收益指标测算差异。结建式项目开发成本与地表存在重叠，必须合理分摊或剥离；建议在报告中明确披露分摊依据（建筑面积、造价比例或功能贡献等）并做敏感性分析。
（4）结果确定：
对地下建设用地开发利用有优惠、专项减免或补贴的，应在结果确定时酌情考虑，并在出让底价建议中合理分析。估价师要熟悉当地地下空间开发激励政策。
其中“地表与地下权利主体一致性”尤其值得关注：随着分层出让、分层确权日益普遍，两者分属不同主体的情形将增多，直接影响评估假设前提和价值内涵界定。
有了统一技术标尺，评估争议大幅减少；同时资料收集、现场查勘、参数取值要求更严，直接套用地表地价比例、随意取值将构成明确执业瑕疵。
出让底价、补缴地价款评估有了统一审核标准，有利于规范地下地价管理、保障国有资产权益、精准落地开发激励政策。
拿地、补缴地价款的评估逻辑更加透明，可提前精准测算土地成本；地下资产抵押评估规范性提升，融资价值市场认可度提高。
地下不动产抵押估价有了行业统一规范，报告信息更加完整，可更精准识别价值风险，提升抵押品估值可靠性。
中估协发〔2026〕50号文不仅提供了技术操作规范，更传递了明确信号：地下空间价值评估正从“经验估算”走向“科学估价”。对估价师而言，这意味着更高专业要求——既要懂土地，也要懂工程地质、地下建筑、成本分摊与政策激励；也意味着更严谨的职业态度——专家协助、书面意见、充分论证将成为工作底稿中的常态。
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