为做好2022年南海区旧改项目推介会前期准备工作，2022年3月2日至4日，广东省“三旧”改造协会联合中地研究院、广州市现代城市更新产业发展中心（GRID）、广东中大科技创业投资管理有限公司、蓝源资本、平谦国际等不同机构组成调研组，先后前往南海区桂城、狮山、大沥、里水、丹灶等镇街开展座谈交流，并实地走访了多个村级工业园改造项目，摸查推介项目基本情况、投资前景、产业定位等。中地研究院全程参与调研工作，并协助广东省“三旧”改造协会筹备项目推介大会，助力南海2022年旧改项目推介。

南海以全域土地综合整治为抓手，创新用地整合开发机制，综合采取政府征收、统租、挂账收储、集体经营性建设用地入市、宅基地盘活、复垦复绿等方式，发挥规划、土地、财税等政策工具的综合效益，推动连片改造，盘活存量建设用地；坚持“工改工”主攻方向，通过空间腾挪和土地集中归并，打造一批千亩万亩产业集聚区，推动全区空间格局再造和产业集聚再造。

产业是南海安身立命的根本。南海以“两高四新”产业为导向，推动重点传统产业转型升级，大力引进科技含量高、资源消耗少的产业；推动国有资本向战略性新兴产业和现代服务产业倾斜；促进国资平台融资，积极引进社会资本参与南海产业发展，重塑经济发展动力。

南海在城市更新过程中，不断进行营商环境提升方面的探索，持续深化“放管服”改革，加大商事登记制度改革力度，大力压减企业开办时间；加快行政审批高效化，争取更多项目“拿地即开工”等。通过一系列改革，打通制度堵点，激发市场主体活力，提升地区竞争力，打造区域品牌。 

二、南海旧改项目推进中三大痛点

土地整合难

一是国土空间规划未落实。一些项目规模、指标不足，难以推进。二是村级工业园多为集体建设用地，权属复杂且租赁时间长短不一，土地前期整理难度大。三是审批周期长，例如，佛山市规定项目未经历史文化资源评估不予报批，而调查评估机构、调查报告模板、审批流程等尚未明确，导致项目难以继续推进。

改造过程中牵涉村集体、村民、物业方、经营方、政府、改造方等多个利益主体的不同诉求。一是权益人预期收益过高，拆迁补偿和土地增值收益方案在多方利益诉求下，难以达成一致意见；二是不同权益主体之间，以及权益主体与政府之间的利益博弈难以平衡，极大地制约了城市更新进程。

一是基于对产业规划的不熟悉，产业定位和招商方向不明确。二是“工改工”融资难。“工改工”一般采用集体土地入市的方式，企业融资难，社会资金参与动力不足。三是“工改工”政策性奖励兑现周期长，企业进驻积极性不高。 

继续深入推进全域土地综合整治，重点探索建立和完善利益平衡机制，以“地券”、“房券”和“绿券”撬动项目真正落地实施，通过“地券”建立周转“指标池”，利用“房券”强化产业用地升级改造或退出的内生动力，通过“绿券”平衡城市发展与生态保护问题，推动全域土地大整治、大腾挪，优化国土空间格局。

进一步加强房地产反哺产业的路径及政策研究，释放新一轮政策红利；着力在村级工业园改造上破题，创新合作方式、开发模式和供地方式，激发社会资本参与“工改工”项目的热情，为南海区产业延伸拓展更大空间。

进一步完善相关配套政策，如拆旧复垦（增减挂钩）建设用地指标腾挪、指标周转、历史文物、古树名木评估操作指引等，为改造主体制定操作规范、流程清晰的指导性文件，在确保操作规范的同时，简化审批流程，压缩改造周期，加快项目落地。 

按照理顺职能、提升效能的原则，进一步推动区级管理权限按需下放、能放尽放，加速村改，力求审批最少、流程最优、效率最高，进一步激发镇街经济社会发展主战场作用，更好更快推动高质量发展。

推动政企银合作，拓宽村改融资渠道，充分发挥“工贷”“村改贷”的融资功能，搭建“村改贷”融资平台，适当放宽贷款期限、合理贷款利率，以满足用地企业开发建设的资金需求。

发挥龙头企业带动作用，围绕符合区域产业规划的“两高四新”产业和传统优势制造业补链、延链、强链，充分发挥省级平台的作用，有针对性开展对外招商引资,打造特色优势产业集群。

接下来，中地研究院将发挥中地集团在国土、规划、城市更新、产业研究、国土综合整治等领域的专业优势，积极为2022年南海区旧改项目推介会和产业资源对接建言献策。